Odlična novica za lastnike stanovanj – neplačniki bodo deložirani

Nova koalicijska pogodba prinaša kup rešitev, nad katerimi bodo ekonomski liberalci rekli: KONČNO! Če je Golobova koalicija gradila na državnih intervencijah, veliki državi in visoki obdavčitvi, je nova koalicija nastavljena z ideologijo osebne odgovornosti, svobode državljanov in manjše države, ki se čim manj vpleta v življenja ljudi. Koalicijski program se tudi stanovanjske problematike loteva na izrazito ekonomsko liberalen način.

Program namreč predvideva uvedbo znižanja obdavčitve stanovanjskih najemnin za dolgoročno oddajo z namenom povečanja ponudbe najemnih stanovanj in izboljšanja dostopnosti, ob hkratnem učinkovitem sankcioniranju oddaje na črno ter zagotovitvi varstva pravic lastnikov, vključno z možnostjo izpraznitve stanovanja v primeru kršitve najemne pogodbe v roku največ dveh mesecev.

Prvi del obljube je sicer že izpolnjen, saj del omnibus interventnega zakonodajnega paketa prinaša tudi znižanje dohodnine od oddajanja premoženja v najem s 25 nazaj na 15 odstotkov, kot je veljalo že leta 2022, preden je Golobova vlada drastično zvišala davke na nepremičnine, v primeru oddaje mladim do 30. leta in mladim družinam v dolgoročni najem pa zgolj na 5 odstotkov.

Najemniki “poročeni” z neplačniki

A še bolj pomemben je tisti del, kjer se lastnikom zagotovi ustrezno pravno varstvo v primeru neplačevanja najemnine. Velika težava slovenskega najemniškega trga je ta, da sistem ščiti neplačnika najemnine, zato so lastniki nepremičnin veliko bolj previdni, preden stanovanje oddajo komurkoli v najem. Poznamo primere, kjer se najemodajalci tudi po več let niso mogli znebiti najemnikov, ki niso plačali niti centa (pri tem pa porabljali vodo, elektriko itd.). Sistem – od policije do sodišč in same zakonodaje – ni sposoben pravilno in pravočasno sankcionirati slabih akterjev, ki najemnine niti nimajo namena plačevati. Razvila se je kategorija t. i. “poklicnih” neplačnikov najemnine, ki so se selili od enega do drugega naivnega najemnika in v njihovih stanovanjih preživeli leta, ne da bi plačali eno samo najemnino, preden so se nato preselili k drugemu najemniku in nato ogoljufali še tega.

Prejšnja koalicija je gradila stanovanjsko politiko na centralnem planiranju in višjih davkih, Foto: Bobo

Slovenska zakonodaja namreč precej omejuje hitro izselitev, tako zelo, da je videti, kot da je zakonodajalec že skoraj moral vedeti, da se bo zgodilo točno to, kar se danes dogaja. Če najemnik ne plačuje, ga lastnik ne more, po domače povedano, “vreči ven”. Mora slediti zelo restriktivnemu postopku: poslati mu mora pisni opomin, mu ponuditi rok za odpravo kršitve (najmanj 15 dni), nato pripraviti odpoved pogodbe s pomočjo odvetnika, nato sledi sodni postopek za izpraznitev in po potrebi izvršba. Tak postopek pa lahko včasih traja celo leta.

Če bi lastnik samovoljno menjal ključavnice ali odklopil elektriko, bi to za lastnika pomenilo pravne težave – najemnik neplačnik bi ga lahko celo tožil.

To pa niso le anekdote iz Reddita: tudi uradna statistika nakazuje, da sistem ne deluje. Pri javnih (neprofitnih) stanovanjih so namreč stanovanjski skladi poročali, da približno tretjina najemnikov ne plačuje redne najemnine, pri čemer je deložacija izredno težavna – celo za državo samo, čeprav ima neomejena sredstva, kaj šele za najemnika posameznika.

Program zdravega razuma, s podatki iz tujine, ki kažejo, da deluje

Da nižja obdavčitev najema in urejeno, robustno pravno varstvo znižujeta cene najemnin, je sicer že davno empirično dokazano, zato nova koalicija ne odkriva Amerike.

Dober primer je Portugalska. Po finančni krizi je država reformirala najemni trg: olajšali so odpovedi pri hujših kršitvah, uvedli hitrejše postopke za deložacije in bolj predvidljiva pravila za pogodbe. OECD ocenjuje, da je to pomagalo ponovno razviti najemni trg, ki je bil prej zelo tog in podkapitaliziran. Na drugi strani OECD Slovenijo opozarja točno pred tem, kar nova koalicijska pogodba rešuje: kombinacija dolgotrajnih sodnih postopkov (okoli 13 mesecev + pritožbe), visoke zaščite najemnikov in slabih mehanizmov za kritje škode po pogodbi odvrača del lastnikov od dolgoročnega oddajanja. Slovenija je namreč po OECD med državami z višjo formalno zaščito najemnikov.

Gradnja neprofitnih stanovanj ne bo rešila osnovne problematike najemniškega trga, foto: Bobo

V koalicijski pogodbi na področju stanovanjske politike je cel kup takih ukrepov, ki so tako logični in sami po sebi umevni, da se človek sprašuje, zakaj se Golobova vlada o njih ni nikoli pogovarjala – cinični se bodo spraševali, ali je bil namen trenutne vlade res v tem, da se stanovanjska problematika reši, ali pa le to, da se ščiti “zmagovalce”, ki so leta 1945 pridobili nepremičnine nekoga drugega.

Mitja Iršič