Turistifikacija na primeru Resljeve

Bralec Outsiderja nas je pred kratkim opozoril na primer konflikta med stanovalci in investitorjem v turistično dejavnost  v večstanovanjski mestni hiši na Resljevi cesti v Ljubljani. Ker gre za konkretno in plastično ilustracijo procesov, ki se v glavnem mestu naše države odvijajo že dlje časa in postopoma spodjedajo temelje sobivanja in kvalitetnega bivanjskega okolja, smo se odločili situacijo nekoliko podrobneje predstaviti našim bralcem.

Stanovanjska hiša na Resljevi cesti v centru Ljubljane je bila zgrajena med obema vojnama in kot ni nič neobičajnega za novogradnje iz tistega časa, se za formalno fasado, ki v zadržano modernem izrazu povzema konvencije tradicionalne mestne arhitekture (sklenjeni mestni kare in klasična tipologija z visokim pritličjem), skriva dosti zanimivejša zgodovina – in osebna zgodba podjetnega meščana. Anton Osenar je kot uspešen podjetnik in tovarnar v letih pred 2. svetovno vojno od posestnika Hauptmana kupil zemljišče ob Resljevi cesti ter na njem zgradil meščansko hišo. Atrij velikega kareja je bil že ob izgradnji, leta 1939, pregrajen na manjša dvorišča, posebnost – in kasnejša slabost – Osenarjeve hiše pa je bila, da je bil dostop na dvorišče mogoč izključno skozi visoko pritličje glavne stavbe. Lastnik je istega leta na tem dvorišču zgradil tudi pritlično poslopje za tiskarsko delavnico, poslovna dejavnost pa zaradi omejenega delovnega časa in enovitega lastništva posestva in obeh stavb  ni motila osnovne – stanovanjske – funkcije glavne stavbe.

Revolucija je s seboj prinesla nacionalizacijo Osenarjeve tovarne in trgovine. Čeprav mu lastništva stavbe na Resljevi niso popolnoma vzeli, so se v nekatera stanovanja naselili pripadniki nove oblasti. V teku časa so se nato lastništva stanovanj menjala, delavnico na dvorišču pa je leta 1958, pod pritiski drugega kroga nacionalizacije, kupil Ciril Sitar, ustanovitelj znamenite in še danes delujoče proizvodnje štampiljk Sitar. Posebnost podjetja je bila, da je bil ustanovitelj gluhonem in je kot soustanovitelj Društva gluhonemih Slovenije tudi v delavnici zaposloval gluhe osebe. V družini Sitar je podjetje ostalo do leta 2018, ko so ga skupaj z delavnico prodali. Novi lastniki so nadaljevali proizvodnjo in tako zagotovili obstoj znamke. Leta 2024 pa so stavbo obrtne delavnice z visokim dobičkom prodali mlademu podjetju s tujim kapitalom, ki se ukvarja z oddajanjem in obratovanjem lastnih ali najetih nepremičnin. Tu se zgodba male proizvodnje na dvorišču, ki je vsa leta kljub tesnim pogojem delovala brez konfliktov s stanovalci, zaključi.

Načrti izvornega projekta delavnice. Iz prereza je jasno razvidna funkcionalna enovitost glavne (večstanovanjske) in pomožne stavbe.

Apartma na dvorišču

V začetku letošnjega leta so se pokazali prvi obrisi načrtov novega lastnika, postopoma pa se je izrisala pred stanovalci hiše na Resljevi celotna slika: pritlična utilitarna stavba v atriju večstanovanjske hiše naj bi se preobrazila v turistični apartma s pogledom na ljubljanski grad.

Za razumevanje položaja si moramo dvorišče stavbe na Resljevi nekoliko pobliže ogledati. Kot rečeno, je edini dostop mogoč skozi glavni vhod in vežo v visokem pritličju večstanovanjske stavbe, neposredno mimo vhodnih vrat stanovanj. Odprti prostor dvorišča meri v prečni smeri 19 metrov (širina celotne stavbne parcele), v vzdolžni smeri, ki pomeni razmik med obema stavbama, pa zgolj dobrih sedem metrov in pol.

Kot je značilno za tipologijo karejske pozidave, je atrij med sklenjenimi obodnimi stavbami prostor, ki v primerjavi z ulico zagotavlja stanovanjem določeno mero intime in zatišja, kolikor je to v pogojih strogega mestnega središča mogoče. Sekundarne dejavnosti v pritličju stavb, ki občasno posežejo tudi v prostor atrija, so sicer nujen predpogoj prav urbanosti, ki mesto razlikuje od spalnega naselja ali monofunkcionalne soseske; a zaradi sobivanja različnih funkcij je treba dosti prilagajanja, usklajevanja in presojanja vsake situacije.

V konkretnem primeru je treba upoštevati tako funkcionalno zasnovo stavbe kot kompatibilnost urnikov obeh sobivajočih »funkcij«: bivanja in poslovne dejavnosti. V primeru manjše obrtniške delavnice s standardnim delovnim časom je konfliktnost s stanovalci, ki so v tem delu dneva večinoma zdoma, zelo majhna. Pogoj za to pa je, sploh zaradi nujne služnostne poti za omejeno poslovno dejavnost, ki poteka skozi stanovanjsko stavbo, medsebojno spoštovanje, ki omogoča sprotno reševanje morebitnih konfliktov.

Iz zapisanega ni težko razumeti, da so načrti novega lastnika stanovalce razburili, sploh zato, ker se je novi lastnik komunikaciji sprva izogibal. En pomislek je povezan z zasebnostjo, drugi pa z varnostjo. Resljeva cesta je živahna ulica, edini vhod v hišo pa vodi neposredno z javnega pločnika. Vlomi v stanovanja so se že dogajali, stanovalci pa se bojijo posledic stalnega gibanja neznancev skozi skupno vežo.

Skupnost etažnih lastnikov se je na situacijo odzvala enotno in organizirano. Uspeli so pridobiti zadosti informacij, da so lahko spoznali, kako investitor skupaj s projektantom izigrava zakonodajni okvir: tako že od začetka letošnjega marca pod krinko vzdrževalnih del izvaja rušitve, namenjene spremembi namembnosti, za katero pa bi moral pridobiti gradbeno dovoljenje in v postopku tudi soglasje etažnih lastnikov. Ker gre za nepooblaščenega projektanta, ki deluje neskladno z zakonodajo, so ga prijavili na ZAPS. Nelegalno gradnjo so prijavili tudi na gradbeni inšpektorat, ki se zaenkrat glede primera ni izrekel. Prav tako neodzivne so bile tudi pristojne službe mestne občine, z razlago, da je zadeva izključno v pristojnosti gradbenega inšpektorata.

Pogled z balkona enega od stanovanj.

Čigava odgovornost?

Sama umestitev turističnega objekta na dvorišče je sicer skladna s prostorskim aktom Mestne občine Ljubljana (OPN): enota urejanja prostora je opredeljena kot območje centralnih dejavnosti, kjer so dovoljene najrazličnejše rabe. To je razumljivo in skladno z dinamičnim značajem urbanega okolja, manjkajo pa varovalke, ki bi uspešno reševale specifična stanja in konflikte, ki so sicer sestavni del vitalnega okolja. Tako je tudi zato, poudarijo sogovorci, ker nekdanji zazidalni načrt, ki je natančneje reguliral območje, ni več v veljavi.  Eden najbolj očitnih tovrstnih konfliktov je pritisk turistične dejavnosti na središče Ljubljane: opisana situacija spremembe poslovnega objekta na dvorišču v turistični apartma je vse prej kot osamljen primer. Turizem tako vse bolj izriva domačine, na kar že dolgo opozarjajo najrazličnejše iniciative in strokovna združenja.

V tem je tudi osrednji razlog, da primer izpostavljamo: ne gre za črno-belo zgodbo o »škodljivem turizmu« – od turizma imajo konec koncev mesto in njegovi meščani tudi dosti koristi –, neprimerno pa bi bilo tukaj govoriti tudi o gentrifikaciji, saj je tovrstno slabljenje pogojev v strogem mestnem središču prej njeno nasprotje. Se pa v opisani situaciji dobro kaže pomanjkanje odzivnosti javnih služb, v tem primeru najprej mestnega urbanizma in nato gradbenega inšpektorata, katerih osnovna naloga je, da spremljata in razrešujeta konflikte v prostoru. Poleg tega pa je izjemen pritisk investitorjev v turistično dejavnost tudi simptom okolja, ki je bolj naklonjeno rentam kot kreativnemu podjetništvu. Tega pomanjkanja podjetniške iniciative pa nič ne ilustrira bolje kot spreminjanje pritlične dvoriščne delavnice z bogato zgodovino v še eno turistično nastanitev za noč ali dve – ker se to pač bolj splača.

Napisal: Luka Jerman